Le attività dello Studio Legale

Diritto Amministrativo

Il diritto amministrativo è il ramo del diritto che si occupa dell’organizzazione della pubblica amministrazione, dell’azione amministrativa volta al perseguimento del pubblico interesse nonché dei rapporti tra i soggetti pubblici ed i soggetti privati dell’ordinamento giuridico. La materia trova la propria disciplina fondamentale nella l. 7 agosto 1990, n. 241, nota come “legge sul procedimento amministrativo”, che nei suoi quasi trent’anni di vigenza è stata oggetto di costanti interventi di aggiornamento normativo. In questo breve articolato trovano espressione una serie di principi ormai irrinunciabili per il diritto amministrativo, tra i quali la certezza della tempistica amministrativa, l’obbligo di motivazione del provvedimento, la c.d. amministrazione telematica, la trasparenza e la semplificazione del procedimento amministrativo. La stessa legge detta inoltre la disciplina fondamentale di numerosi istituti di diritto amministrativo generale, tra cui la conferenza di servizi, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), il silenzio assenso, l’autotutela amministrativa, la patologia del provvedimento ed il diritto di accesso ai documenti amministrativi. La legge sul procedimento trova poi integrazione in numerosissime leggi di settore, mentre sul piano processuale è completata dal codice del processo amministrativo (c.p.a.), approvato con il d.lgs. 2 luglio 2010, n. 104.

Urbanistica

Il diritto urbanistico è la branca del diritto amministrativo che concerne l’ordinato sviluppo del territorio. Esso trova la propria disciplina fondamentale nella l. 17 agosto 1942, n. 1150, nota come “legge urbanistica nazionale”. A partire dagli anni ’70, in forza della competenza concorrente di cui all’art. 117 Cost., le Regioni si sono dotate di leggi urbanistiche proprie. Nella Regione del Veneto ha trovato applicazione per quasi vent’anni la l.r. 27 giugno 1985, n. 61, recante «Norme per l’assetto e l’uso del territorio». Di recente, tuttavia, a questa consolidata disciplina si è sostituita la l.r. 23 aprile 2004, n. 11, dedicata alle «Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio», la quale, come molte delle leggi urbanistiche regionali di seconda generazione, sostituisce al tradizionale piano regolatore generale (PRG) una pianificazione comunale “su due livelli”: da un lato il piano di assetto del territorio (PAT), recante le disposizioni strutturali, e dall’altro il piano degli interventi (PI), recante invece le disposizioni operative della pianificazione urbanistica comunale.

Edilizia

Mentre l’urbanistica si occupa dell’organizzazione “orizzontale” del territorio (mediante pianificazione), l’edilizia si occupa della sua trasformazione “in verticale” (mediante fabbricazione). Si tratta dunque di materia strettamente connessa all’urbanistica: l’edilizia presuppone l’urbanistica e ne costituisce attuazione e realizzazione concreta. Come l’urbanistica, anche l’edilizia è oggi disciplinata in un corpus normativo unitario e segnatamente nel testo unico approvato con d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Nell’ambito di tale testo unico trovano la propria classificazione e disciplina, ad esempio, gli interventi edilizi (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica), i titoli edilizi (permesso di costruire e DIA/SCIA, oltre all’attività edilizia libera), le sanzioni edilizie e le ipotesi di sanatoria edilizia.

Espropriazione per pubblica utilità

L’espropriazione per pubblica utilità consiste nell’acquisizione coattiva alla mano pubblica o privata della proprietà immobiliare o di altri diritti su beni immobili, per il perseguimento di un fine di interesse generale che di solito consiste nella realizzazione di un’opera pubblica o aperta al pubblico. L’istituto è previsto dall’art. 42 Cost. e concretamente disciplinato, a partire dal 30.06.2003, dal testo unico approvato con d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327. Il proprietario che subisce un esproprio ha diritto di percepire un’indennità, che oggi tende nella quasi totalità dei casi al valore venale del bene espropriato. L’indennità è determinata dalla pubblica autorità secondo le regole del testo unico e può essere contestata dinnanzi alla Corte d’Appello competente per territorio. La legittimità dell’acquisizione è condizionata al rispetto della procedura espropriativa: tuttavia, anche laddove la procedura sia violata dall’autorità procedente, in presenza delle condizioni di cui all’art. 42-bis d.P.R. 327/2001 può essere comunque disposta l’acquisizione coattiva (c.d. “sanante”) del bene trasformato (cfr. Marco Antoniol «L’art. 42-bis d.P.R. 327/2001 – la nuova acquisizione coattiva sanante», Exeo Edizioni, Padova, 2011).

Distanze legali

Il codice civile dedica l’intero libro II alla disciplina della proprietà. Nell’ambito di questo libro, un folto gruppo di norme si occupa delle distanze legali. Tra esse vengono in rilievo anzitutto le distanze tra le costruzioni, le quali, ai sensi dell’art. 873 c.c., non possono essere realizzate a distanza inferiore di tre metri. A tal fine occorre peraltro considerare che, secondo l’unanime giurisprudenza, la nozione di costruzione non si esaurisce negli edifici, ma comprende qualsiasi manufatto dotato dei requisiti di consistenza, solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo. In aggiunta va anche considerato che, ai sensi dell’art. 872 c.c., l’obbligo di rispettare le distanze legali è assistito da tutela sia risarcitoria che ripristinatoria e ciò vale non solo per le norme dettate dal codice civile, ma anche per quelle da esse richiamate. Tra queste ultime spicca sicuramente, per importanza e frequenza di applicazione, l’art. 9 del d.M. 2 aprile 1968, n. 1444, che così dispone al n. 2): «È prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti».

Interventi edilizi

A partire dal 2003, gli interventi edilizi trovano definizione unitaria nell’art. 3 del d.P.R. 380/2001. L’esatta identificazione dell’intervento è fondamentale sia per individuare il titolo necessario per la sua realizzazione, sia perché gli strumenti urbanistici possono limitare l’edificabilità di una parte del territorio ad alcune tipologie di intervento soltanto. Tra gli interventi edilizi definiti dall’art. 3, i meno impattanti sono quelli manutentivi di cui alle lett. a) e b), che si esauriscono nella sostituzione di elementi preesistenti. Unitamente, alla manutenzione, rientrano tra gli interventi sull’esistente anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo di cui alla lett. c), che sono tenuti in ogni caso a rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio. La ristrutturazione edilizia di cui alla lett. d) comporta invece una trasformazione del fabbricato, anche mediante demolizione e successiva ricostruzione “fedele” dello stesso. Gli interventi più impattanti per il territorio, ad ogni modo, sono gli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, rispettivamente previsti e definiti dalle lett. e) ed f) dell’art. 3 d.P.R. 380/2001.

Titoli edilizi

Il catalogo dei titoli che abilitano alla realizzazione di interventi edilizi è in continua evoluzione. Al momento della sua entrata in vigore, il d.P.R. 380/2001 ha optato per una decisa semplificazione dei titoli edilizi, ammettendone solo due: da un lato il permesso di costruire di cui agli artt. 10 e ss., dall’altro la denuncia di inizio attività (DIA) di cui agli artt. 22 e ss., ai quali si affiancava l’attività edilizia libera di cui all’art. 6 d.P.R. 380/2001. Successivamente, però, il quadro giuridico del titolo di rilievo intermedio (la DIA) si è progressivamente e sensibilmente complicato, non solo per la previsione della denuncia sostitutiva del permesso di costruire (“super DIA”), ma soprattutto per il delinearsi della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), che da anni costituisce uno dei più avanzati istituti del diritto amministrativo ed è oggetto di vivacissimo dibattito in sede dottrinale, giurisprudenziale e persino legislativa. A poco più di un decennio dall’entrata in vigore del d.P.R. 380/2001, pertanto, nel settore edilizio è già molto sentita l’esigenza di un nuovo, deciso ed organico intervento normativo di semplificazione e chiarimento dei titoli edilizi esistenti.

Piano casa

L’art. 11 d.l. 112/2008, testualmente dedicato al «Piano Casa», prevede l’approvazione di un «piano nazionale di edilizia abitativa […] rivolto all’incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l’offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da realizzare nel rispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati». Il piano nazionale è stato approvato con d.P.C.M. del 16.07.2009 ed è completato dalle leggi approvate dalle singole Regioni con il medesimo intento di rilanciare e promuovere il settore edilizio. Nel Veneto, il Piano casa regionale è stato approvato con l.r. 8 luglio 2009, n. 14 ed è stato successivamente prorogato dalla l.r. 8 luglio 2011, n. 13 e dalla l.r. 29 novembre 2013, n. 32. Attualmente, il Piano casa veneto riguarda le istanze presentate «entro il 10 maggio 2017» (art. 9, comma 7) aventi ad oggetto gli «edifici esistenti al 31 ottobre 2013» (art. 2, comma 1) e consente notevoli bonus volumetrici (artt. 2 e ss.) nonché la «deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali comunali, provinciali e regionali, ivi compresi i piani ambientali dei parchi regionali» (art. 2, comma 1 e art. 3, comma 2), ferme restando però «le disposizioni in materia di distanze previste dalla normativa statale vigente» (art. 9, comma 8).

Abusi edilizi

L’abuso si può definire, in via generale, come l’esercizio eccessivo e dunque illecito di una facoltà che, entro i limiti, sarebbe lecita. Esistono ad esempio l’abuso d’ufficio, l’abuso sessuale e l’abuso del diritto. Così ragionando, l’abuso edilizio si può definire come l’esercizio illecito (perché oltre i limiti) del diritto di costruire: i privati sono infatti titolari dello ius aedificandi, ma nel relativo esercizio sono tenuti a rispettare i limiti di legge. In caso contrario, infatti, i trasgressori vanno incontro a sanzioni di tipo penale, amministrativo o civile.

Sanzioni edilizie

L’ordinamento reagisce agli abusi edilizi con un ampio ventaglio di sanzioni. Gli abusi edilizi, in primo luogo, sono penalmente perseguiti: di ciò si occupa principalmente l’art. 44 d.P.R. 380/2001, che prevede un vasto catalogo di reati contravvenzionali. In aggiunta, gli abusi edilizi sono soggetti anche a sanzioni amministrative, e segnatamente a sanzioni ripristinatorie (demolizione), confiscatorie (acquisizione gratuita al patrimonio comunale) e pecuniarie (in sostituzione o in aggiunta alle sanzioni di altra natura). Sul piano civile, infine, i manufatti abusivamente realizzati sono extra commercium e i loro atti dispositivi sono dunque affetti, salvo i casi di legge, da nullità.

Sanatorie e condoni

L’ordinamento conosce due tipi di sanatoria edilizia. La sanatoria edilizia ordinaria, oggi prevista dall’art. 36 d.P.R. 380/2001, è applicabile in ogni tempo, ma richiede la c.d. “doppia conformità”: occorre cioè che il manufatto fosse assentibile all’epoca di realizzazione e lo sia ancora al momento della sanatoria, cioè che si tratti di un abuso soltanto formale (perché il titolo edilizio, sebbene formalmente assente, in sostanza avrebbe potuto essere chiesto e ottenuto). In determinati momenti storici, tuttavia, a questa sanatoria ordinaria si è affiancata anche una sanatoria straordinaria, nota come condono edilizio: a tal fine non occorre la doppia conformità, ma è necessario che il manufatto sia stato ultimato entro un termine fissato dalla legge e che l’istanza sia stata presentata entro un altro termine, parimenti perentorio. Storicamente, i condoni edilizi sono stati in tutto tre e sono tutti separati da un intervallo temporale di nove anni: il primo risale infatti alla legge 47/1985, il secondo è stato introdotto dalla legge 724/1994 mentre il terzo è previsto dal d.l. 269/2003, conv. ex l. 326/2003.

Autorizzazione paesaggistica

Ai sensi dell’art. 146, comma 1, del d.lgs. 42/2004 recante il Codice dei beni culturali e del paesaggio, «i proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili ed aree di interesse paesaggistico, tutelati dalla legge […] o in base alla legge […] non possono distruggerli, né introdurvi modificazioni che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione». La norma riprende la tradizionale classificazione dei beni soggetti a vincolo paesaggistico, i quali da oltre trent’anni si dividono in due gruppi: da un lato i beni interessati da una dichiarazione puntuale ed individuale di notevole interesse pubblico, dall’altra i beni che rientrano in determinate categorie tipologiche e sono pertanto vincolati ex lege. In entrambi i casi, l’intervento sul bene paesaggistico richiede la previa autorizzazione dell’autorità competente, giacché in caso contrario si verifica un abuso paesaggistico soggetto a sanzioni civili, amministrative e penali.

Diritti reali

I diritti reali sono diritti assoluti (ossia azionabili nei confronti di tutti) aventi ad oggetto una cosa. Tra essi spicca il diritto di proprietà, il cui contenuto si ricava dal codice civile: l’art. 832 c.c. stabilisce infatti che il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. La proprietà, però, non esaurisce la categoria dei diritti reali, perché l’ordinamento conosce tradizionalmente anche i diritti reali su cosa altrui. Questi ultimi si distinguono a loro volta in “diritti reali di godimento” (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù prediali) e “diritti reali di garanzia” (pegno e ipoteca). Una considerazione a parte merita il possesso, il quale, pur non essendo un diritto (bensì una situazione di fatto), trova egualmente tutela nell’ordinamento giuridico, e segnatamente una tutela paragonabile al diritto reale corrispondente.

Usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali, collegato all’esercizio prolungato nel tempo della corrispondente situazione possessoria. Si tratta di un istituto di antichissima origine e di frequentissima applicazione, in quanto consente di allineare lo stato di diritto (proprietà e altri diritti reali) allo stato di fatto (possesso), regolarizzando situazioni reali complesse in virtù del loro accertato consolidamento. Per dar luogo all’usucapione, il possesso non deve essere violento né clandestino, né si può basare sulla mera tolleranza del proprietario. Se il possesso gode di questi requisiti, si parla di possesso ad usucapionem, che consente l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale all’esito del decorso di un tempo prestabilito dalla legge. Per la proprietà immobiliare e gli altri diritti reali sui beni immobili, in particolare, l’acquisto per usucapione richiede il decorso di vent’anni (art. 1158 c.c.), ma ne bastano dieci se vi è stato un negozio giuridico astrattamente idoneo a trasferire il diritto e debitamente trascritto (art. 1159 c.c.).

Compravendite immobiliari

Ai sensi dell’art. 1470 c.c., la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Se l’oggetto della vendita è la proprietà di un immobile o un diritto reale su beni immobili si parla di compravendite immobiliari. La compravendita immobiliare richiede per legge l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata (art. 1350 c.c.) ed è opponibile ai terzi solamente se trascritta (art. 2644 c.c.). Poiché la forma pubblica è costosa e complessa, nella prassi i contratti di compravendita sono frequentemente preceduti da un contratto ad effetti meramente obbligatori e non traslativi (c.d. “contratto preliminare”), con il quale le parti della futura compravendita si obbligano rispettivamente a vendere e a comprare il bene. Il contratto preliminare è suscettibile di trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.. Laddove una delle parti del contratto preliminare si rifiuti di prestare il consenso ai fini del contratto definitivo di compravendita, l’altra può ottenere dal Giudice una sentenza che tenga luogo del contrato, ai sensi dell’art. 2932 c.c..

Appalti

L’appalto è il contratto tipico con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro (art. 1655 c.c.). Se si tratta di un’opera (come i fabbricati), l’appaltatore è tenuto per legge a rispondere di eventuali difformità e vizi (art. 1667 c.c.). Il committente è tenuto però a denunciare difformità e vizi entro 60 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e ad agire entro due anni dalla consegna, a pena di prescrizione. Tuttavia, se si tratta di pericolo di rovina o difetti gravi (come infiltrazioni, abbassamento del pavimento o vizi che compromettono l’uso a cui l’immobile è destinato), la denunzia deve intervenire entro 10 anni dal compimento e l’azione si prescrive in un anno dalla denunzia (art. 1669 c.c.).